• Строящееся жилье
• Вторичный рынок

Виктория Полякова, руководитель отдела Ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость»

Этой осенью рынок ипотечного кредитования начал радовать нас хорошими новостями. В сентябре ряд банков заявил о понижении процентных ставок на 1,5-2% и об уменьшении размера первоначального взноса с 30% до 20%. Снова реально «заработало» кредитование по стандартам АИЖК, где ставки напрямую зависят от ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая в текущем году снижалась 8 раз, и 30 октября достигла 9,5%. Число организаций, работающих по стандартам АИЖК, также растет.

«Погода» наладилась?

Предположим, что начинается новая «ипотечная» весна и попробуем спрогнозировать «погоду» на ипотечном рынке: представим, как будут вести себя банки и потенциальные заемщики — покупатели жилья.

Сегодня банки смягчают условия кредитования, но не требования к заемщикам. Основная проблема при получении одобрения по кредиту - необходимость доказать достаточно высокий официальный доход. При этом крайне неохотно рассматриваются доходы, не подтвержденные справкой 2-НДФЛ. Также действует негласный запрет на получение кредита работников определенных отраслей. Банки еще долго будут склонны скорее перестраховываться, чем рисковать. Еще большее значение будет приобретать кредитная история заемщика.

Большинство банков требует, чтобы величина ежемесячного платежа не превышала 40% от дохода заемщика. Стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры — около 2,3 млн. руб. При наличии первоначального взноса около 700 тыс. руб. для ее покупки нужен кредит в размере 1,6 млн. руб. Если брать его на 20 лет, то ежемесячный платеж составит 16,5 тыс. руб. при ставке в 10,9%. Значит, семье из двух человек придется подтвердить официальный доход 43 тыс. руб. в месяц: ипотека будет доступна далеко не всем.

Интерес растет

Спрос на ипотечные кредиты определяется ценовой ситуацией на рынке жилья. Рост цен вызывает рост интереса к получению кредитов. В октябре рынок заметно оживился, возросло число сделок, цены перестали падать, а на отдельных позициях было отмечено увеличение. И число обращений по ипотеке выросло на 30% по сравнению с предыдущими месяцами.

Покупка жилья на растущем рынке с использованием кредитных средств, как показал опыт предыдущих лет, дело совсем не простое. Сегодня выбрать из массы предлагаемых вариантов подходящий и одновременно отвечающий всем требованиям к банка в отведенные им сроки без помощи риэлтора трудно. Кроме того, сегодня многие банки берут на одобрение выбранного заемщиком объекта не за 3-5 дней, как ранее, а 10 дней. И не объясняют клиентам, что предлагаемые ими безналичные схемы взаиморасчетов имеют массу плюсов, но организовать такую сделку может даже не любой агент. Поэтому риелторы, имеющие опыт проведения подобных сделок, без работы не останутся.

Не стоит также забывать и об ипотечных брокерах. Если во времена ипотечного бума к ним обращались, что бы сориентироваться среди сотни кредитных программ, то сейчас выбор не велик. Но требования к заемщикам ужесточились. Также, возможно, многие банки будут назначать клиентам «индивидуальные» ставки: правильно собранный пакет документов позволит получить кредит со скидкой. Здесь-то и понадобиться помощь квалифицированных брокеров, которых осталось со времен начала кризиса очень немного.

Если нас не ждут новые потрясения, и спрос на жилье будет стабильным, то банки начнут «реанимировать» ипотечное кредитование, будет расти и спрос на ипотеку. Несмотря на осторожность кредиторов и заемщиков, доля ипотечных сделок будет расти. Вряд ли в грядущем году можно будет ждать докризисного уровня (каждая третья сделка была ипотечной), но доля ипотечных сделок может может достичь 10-15%. Наибольшим спросом будут пользоваться кредиты на комнаты и доплаты на улучшение жилищных условий.