|
26.07.2004
Идеология ценовых войн
Санкт-Петербург — Лето и осень 2004 г. в Петербурге прошли в
напряженном ожидании. Цены квартирного рынка после годичного
непрерывного взлета застопорились. Динамика подъема действительно
впечатляла. На вторичном рынке 1 кв. м типового жилья среднего качества
за год подорожал на $425 и в августе 2004 г. стоил $1116. В новом
строительстве годовая прибавка тоже впечатляет: плюс $369 за 1 кв. м в
типовом сегменте, плюс $476 — для домов класса «комфорт» и элитных, по
данным независимого эксперта Дмитрия Житкова и аналитиков компании
«Петербургская Недвижимость». Результаты не заставили себя ждать. В
августе резко — на 25% — сократилось количество зарегистрированных
сделок с квартирами и комнатами. По первичному рынку надежных
статистических данных нет, но если судить по оценкам маркетологов
компаний-застройщиков, то спад продаж оказался еще серьезнее и начался
раньше — в мае-июне. Аналитики концерна «Петербургская недвижимость»
считают, что в летние месяцы объем реализации строящегося жилья
сократился на 30-35%. Причем строители прибегали к «маленьким
хитростям»: избегая официально заявлять о снижении продажных цен, они
вводили различные бонусы, льготные условия рассрочки или просто
договаривались с клиентами кулуарно. Одновременно снизился объем ввода
нового жилья. За первое полугодие вместо запланированного
администрацией 1 млн кв. м строители сдали в эксплуатацию всего 680 000
кв. м. В деловых СМИ оживленно обсуждались традиционные вопросы «кто
виноват?» и «что делать?», а также возможные сценарии дальнейшего
развития событий. Ключевые темы определились сразу. Быстро пришли к
выводу, что определяющую роль играет первичный рынок (хотя
количественно на вторичке проводится больше операций). Главные
проблемы: насколько подъем цен соответствует увеличению себестоимости
строительства; из чего эта самая себестоимость, собственно,
складывается; что будет, если дальнейшее удорожание жилья натолкнется
на ограниченность платежеспособного спроса. Тема картельного сговора
(применительно к Петербургу) всерьез не обсуждалась: конкуренция на
петербургском строительном рынке — как в мадридском «Реале» за место в
основном составе. Ни одна из крупных компаний не контролирует более
5-7% рынка, 10 ведущих застройщиков вводят в общей сложности около
половины площадей, остальное поделено между мелкими и средними фирмами.
К тому же в последние годы на рынке активно стали проявлять себя
москвичи (компания «Пионер», «Синтез Девелопмент» и др.) и западные
фирмы (в первую очередь Skanska и «YIT-Лентек»). В ходе резких
дискуссий постепенно вырисовывались две позиции. Первая: цены на рынке
далеки от справедливых, ценообразование какое угодно, только не
рыночное, и виноваты в безудержном росте стоимости строители. Вторая:
ценовой рост — процесс объективный, и с ним бесполезно бороться
административными методами. «Пузыри земли» Первую позицию поддерживает
многочисленная армия потенциальных дольщиков, чьи доходы не поспевали
за ростом цен. Председатель Экспертного совета по определению
надежности фирм строительного комплекса (ЭСОН) Михаил Викторов на
семинаре, посвященном ценообразованию, заявил: «Рост цен в 2003-2004
гг. отодвинул от реального рынка значительную часть потенциальных
покупателей. Семья, с трудом накопившая на двушку, оказалась перед
необходимостью за те же деньги покупать «единичку». (Освободившиеся
места немедленно заняли частные инвесторы, приезжие из сырьевых
регионов и москвичи.) В свое время тему необоснованности строительных
цен — применительно к столице — поднимал Юрий Лужков. Он же грозился
довести московские цены до $300 за 1 кв. м. Правда, не получилось. В
марте Герман Греф выступил в Академии народного хозяйства с заявлением
о перегреве фондового рынка и рынка недвижимости. Тема немедленно была
подхвачена СМИ. Дополнительное ускорение раскрутке проблемы придала
заявленная президентом и правительством «программа доступного жилья».
Если среднестатистический петербуржец может за год заработать на 2 кв.
м (без еды и питья), вряд ли стоит говорить о доступном жилье. Свою
лепту внесли банки, испытавшие отток клиентов в ходе летнего
межбанковского кризиса. Для них существование мощного конкурента,
притягивающего частные сбережения граждан (а строительный комплекс с
долевой схемой — это именно такой конкурент), представляет определенную
угрозу. И чем хуже дела в строительстве, тем вероятнее прирост средств
на депозитах. Наконец, подлили масла в огонь и некоторые аналитики,
которые просто не могли объяснить причины и фактор бурного ценового
роста последних лет. Раз нет объективных причин, значит, есть
внерыночные: сговор и проч. «Катастрофический» сценарий во многом
основывался на завышенных оценках «инвестиционного» спроса: если верить
прессе, в Москве до половины новых квартир приобретается для того,
чтобы заработать, а не чтобы в них жить. В Питере оценки скромнее: доля
частных инвесторов определяется в диапазоне от 10-12% (мнение
большинства крупных застройщиков) до 30% (данные ЭСОН). Черный ящик приоткрывается Вторая позиция — рост
цен обусловлен возрастающими затратами и от доброй (или недоброй) воли
застройщика никак не зависит — разделяется подавляющим большинством
руководителей девелоперских и строительных фирм, экспертами, частью
«рыночно-ориентированных» чиновников, серьезными профессиональными
изданиями. Но, пожалуй, впервые деловое сообщество оказалось перед
необходимостью подробно аргументировать свою позицию и довести свою
точку зрения до общественности. Фактически нужна грамотная PR-кампания,
пусть и не координированная из одного центра. Потому что
психологический фактор на рынке жилья остается одним из главных, и,
если клиент уверен в том, что жилье завтра-послезавтра неизбежно
подешевеет, он будет сидеть на своих накоплениях и выжидать. И
опять-таки впервые механизм ценообразования в строительстве, его
внутренние колесики, рычажки и пружинки, начал приоткрываться для
широкой публики. До сих пор это был черный ящик, теперь он все больше
похож на часы с прозрачным корпусом. Земля Стоимость прав на застройку в Петербурге
стала резко дорожать еще в 2003 г. с приходом новой администрации. Если
в 2002 г. 1 кв. м стройплощадки обходился девелоперам в среднем в
$40-80, то в 2003 г. — уже в $80-120. Одновременно резко сократилось
количество участков, передаваемых в аренду под застройку. Действовавший
механизм — через инвестиционно-тендерную комиссию — был упразднен, а
новый — продажа прав на торгах и аукционах — вводился со скрипом. В
2002 г. было выдано более 300 разрешений на строительство, в 2003 г. —
170; в этом году будет примерно столько же. Искусственно созданный
дефицит привел к тому, что в 2004 г. на торгах застройщики платили по
$200-250 за 1 кв. м земли, хотя продавались территории с неполным
пакетом документов (оставались вопросы по техусловиям, по наличию
инженерных мощностей и проч.), что дополнительно увеличивало риски. По
данным аналитиков компании «Петербургстрой Skanska», только за лето
2004 г. стоимость прав на застройку выросла на 30-35% и сейчас
земельная составляющая в каждом квадратном метре будущего проекта —
примерно $100-120. В центральных районах — до $250. А поскольку
администрация провозгласила курс на увеличение доходной части бюджета,
ожидать снижения этого показателя не приходится. Себестоимость и материалы В отличие от собственно
строительного рынка рынок стройматериалов Петербурга и области поделен
между несколькими крупными игроками. В их число входит, кстати, и
московская компания «Интеко». Цены на основные материалы (песок,
цемент, арматура, гравий) росли в последние полтора года темпами,
опережающими рост цен. Это, естественно, влияло на себестоимость. По
расчетам специалистов «Петербургстрой Skanska», себестоимость
строительства, например, для панельных домов в январе 2001 г.
составляла $237 за 1 кв. м, в 2002 г. — $261, в 2003 г. — $328, в
январе 2004 г. — $434, в августе — $469. И это без учета затрат на
проектирование, прав на застройку и накладных расходов. Для
монолитно-кирпичных домов динамика похожая: январь 2001 г. — $274 за 1
кв. м, в 2002 г. — $306, в 2003 г. — $372, в начале 2004 г. — $494. В
августе этот показатель поднялся до отметки $537. По данным Ассоциации
домостроителей Петербурга (АДСПб), себестоимость строительно-монтажных
работ за год (с августа 2003 г. по август 2004 г.) увеличилась на $430
за 1 кв. м. Никаких тенденций, которые позволяли бы надеяться на
снижение себестоимости строительства, аналитики и участники рынка не
усматривают. Подключение сетей На уже упоминавшемся семинаре по
ценообразованию генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska»
Виталий Вотолевский приводил следующие цифры: за последние полгода при
подключении новостроек к сетям стоимость одной гигакалории от
«Ленэнерго» выросла на 89%. Стоимость одного киловатта электроэнергии
тоже не уменьшается: в прошлом году застройщики в типовых проектах
закладывали «на подключение» около $40 на 1 кв. м, теперь — $80. По
данным АДСПб, стоимость энергоресурсов (подключение к сетям) за год
увеличилась на $60. Однако и эти затраты не решают проблемы
колоссальной изношенности объектов инженерной инфраструктуры, особенно
в центре. Необходимо строить новые подстанции, вводить головные
сооружения. Но в городском бюджете средств на это нет, а возможности
коммунальных монополистов («Ленэнерго», ГУП «ТЭК») ограничены
предписанным потолком роста тарифов — не более 25% в год. В общем,
замкнутый круг: или будут расти тарифы либо затраты на подключение, или
в городе закончатся (уже заканчиваются) инженерно-обеспеченные
площадки. Трудовые резервы Дополнительную угрозу ценам на
жилье представляет собой начавшаяся борьба с гастарбайтерами. В
Петербурге остро не хватает рабочих основных строительных
специальностей. По разным оценкам, не заполнены от 50 000 до 80 000
вакансий. Большую часть неквалифицированных работ на объектах выполняют
приезжие из СНГ: молдаване, украинцы, таджики, узбеки и проч. По данным
РА «Эксперт», гастарбайтеры составляют 80-90% занятых в петербургском
строительном комплексе. По мнению самих строителей, доля приезжих более
скромная. Руководители фирмы «Ок-строй» называют цифру 50%, менеджеры
«Отделстроя» — 40-50%. По сведениям фирмы «Стоун», обычно для
оформления гастарбайтеров госпошлина на год составляет 4000 руб.,
регистрация на тот же период — 4400 руб. С учетом комиссионных
компаниям, которые занимаются оформлением, в сумме получается 8000-9000
руб. Однако в значительной части мелких и средних компаний (а нередко и
в крупных фирмах) менеджмент не слишком озабочен официальной
регистрацией приезжих. По мнению МВД, сотрудники которого периодически
проводят рейды и отлавливают незарегистрированных, до 60% рабочих на
стройплощадках не имеют необходимых документов. Редко соблюдаются нормы
обеспечения жильем. В Пушкине на одном из объектов компании «РКН»
иногородние рабочие жили прямо на стройке, в мансарде — тоже, кстати,
возведенной незаконно. Генеральный директор ООО «Строительное
управление «Петербургская недвижимость» Виктор Тарасов считает, что
заменить приезжих рабочих местными практически нереально. Тем более с
учетом того, что материальные запросы петербургских строителей на
30-40% выше, чем у приезжих. Деятельность администрации по ужесточению
режима въезда и пребывания (понятно, что чиновники и милиция
активизировались после терактов) приведет к увеличению расходов на
оплату труда — и к дальнейшему росту себестоимости. Финансовая подушка Налоги в строительном комплексе
составляют — у легальных и законопослушных фирм — примерно 6-7% с
оборота. Затраты на рекламу и маркетинг — еще 5-6%. Причем в период
стагнации расходы на рекламу и различные маркетинговые акции
возрастают. В сентябре в Петербурге еженедельно проходило 5-6
конференций, семинаров и «круглых столов», посвященных различным
аспектам строительства. В общем, по расчетам маркетологов
«Петербургстрой Skanska», если сегодня с нуля начать строить панельный
дом, то примерно можно уложиться в затраты в объеме $700-750 за 1 кв.
м, если кирпично-монолитный — в $800-850. Естественно, на рынке жилья
присутствует товар с разным «сроком давности». И те компании, которые
сейчас выводят на продажу проекты, полученные 1,5-2 года назад на более
мягких условиях, оказываются в финансовом плюсе. Например, московская
компания «Пионер» приступила к строительству кирпично-монолитного
комплекса «Новая высота» у метро «Пионерская». Проект интересный, место
неплохое; будущие квартиры продаются по $720 за 1 кв. м. Конкуренты
сначала заподозрили демпинг (средний уровень цен в этом районе — около
$900 за 1 кв. м). Однако выяснилось, что участок был предоставлен еще в
2002 г. и расходы застройщика на отчисления городу оказались в 2-3 раза
ниже, чем были бы сегодня. Но и эта возможность для снижения цен
исчерпана. Недавним постановлением администрации для объектов, по
которым истекли установленные сроки строительства, арендная плата за
землю увеличивается в 10 раз. Так что отметка $1000-1100 за 1 кв. м для
продаж типового жилья — это та планка, ниже которой цены опускаться не
будут — некуда. По мнению Вотолевского, нормально развивающаяся фирма
должна на каждом проекте зарабатывать не менее 15%. Прибыль — это не
только возможность развития, но и гарантия от разного рода
непредсказуемых решений администрации и монополистов. Вотолевский
справедливо напоминает, что практически во всех громких криминальных
историях — банкротство компании «Виадук», крах фирмы «РосГлавМатериалы»
и проч. — присутствовал этот момент: квартиры продавались дольщикам по
ценам ниже рыночного уровня. То есть следует помнить: не всякий, кто
дешево продает, мошенник, но всякий мошенник всегда продает дешево.
Страхование финансовых рисков долевого участия — услуга пока нечастая
(менее 1% от общего объема сделок), и она в любом случае увеличивает
общую стоимость жилья. Точно так же дополнительные проценты к цене
добавляет известный брэнд, сам по себе гарантирующий надежность и
качество при покупке квартиры. Прогноз: пасмурно, с прояснениями В прогнозах на
ближайшее будущее девелоперы, строители и операторы вторичного рынка
сходятся. Вотолевский считает, что уже с осени рынок начнет
восстанавливать объемы продаж, а ближе к зиме начнут плавно расти цены.
Кстати, компания «Петербургстрой Skanska» сделала демонстративный жест:
на фоне общего застоя объявила о повышении цен по всем объектам на 2%.
Логика Вотолевского проста и доступна: неудовлетворенный
платежеспособный спрос есть и будет увеличиваться (хотя бы за счет
развития ипотеки), а существенного роста предложения в нынешних
условиях ждать не приходится. Значит, цены будут расти. Генеральный
директор СКС «Падамс» Борис Томалак отмечает, что длительный период
ценовой стагнации приводит к дифференциации спроса по качеству и
местоположению. И в первую очередь активизируется спрос на хорошее
жилье в престижном районе; в центральных районах некоторое сокращение
спроса на большие квартиры компенсируется активным переводом их в
нежилой фонд и использованием под другие цели (офисы, торговля).
Генеральный директор агентства «Итака» Сергей Галалу также считает, что
на рынке накоплен существенный объем отложенного спроса. И вслед за
строителями участники вторичного рынка уже в октябре-ноябре постепенно
начнут повышать цены. Директор Петроградского отделения компании
«Адвекс» Юрий Воробьев полагает, что аналитики сильно завышают объем
«инвестиционных» покупок на квартирном рынке. По его мнению, частные
инвесторы составляют не более 10-12% покупателей, значит, и риск того,
что кто-то начнет сбрасывать квартиры в недостроенных домах по
демпинговым ценам, минимален. Он также считает наиболее вероятным
сценарий плавного роста к началу зимы. По мнению депутата
петербургского Законодательного собрания Натальи Евдокимовой,
единственная возможность для корректировки квартирных цен — возвращение
государства в качестве полноправного участника рынка. Город может
выступать в роли заказчика при строительстве социального жилья, и
многих подрядчиков это устроит — гарантированный госзаказ даже при
небольшой прибыли. Другого варианта вмешательства города в дела
отрасли, пожалуй, и нет. Дмитрий Синочкин
|
